En 2025, le marché immobilier de Dubai a franchi un cap historique : 917 milliards AED de transactions enregistrées au Dubai Land Department, soit +20 % par rapport à 2024. Plus de 270 000 opérations ont été réalisées, dont 69 % en off-plan. Pour les acheteurs francophones, Dubai reste l’un des rares marchés au monde combinant zéro impôt sur le revenu, des rendements locatifs entre 6 et 9 %, et un accès direct au Golden Visa. Voici tout ce qu’il faut savoir pour acheter un appartement à Dubai en 2026.
Pourquoi acheter un appartement à Dubai ?
1. Fiscalité à 0 % — Aucun impôt sur le revenu locatif, aucune taxe foncière annuelle, pas de plus-value à la revente. Le rendement net se rapproche fortement du rendement brut, ce qui est unique par rapport à la France (où la fiscalité absorbe 30 à 50 % du loyer).
2. Rendements locatifs de 6 à 9 % — Les appartements à Dubai offrent des rendements bruts parmi les plus élevés au monde. Dans des quartiers comme JVC ou Business Bay, un studio peut rapporter entre 7 et 8 % par an. Consultez notre analyse des rendements locatifs à Dubai pour un comparatif détaillé.
3. Golden Visa 10 ans — Tout investissement immobilier d’une valeur minimale de 2 millions AED (environ 500 000 €) donne accès au visa de résidence de 10 ans, renouvelable. Le bien peut être sous crédit bancaire. Ce visa permet aussi de sponsoriser conjoint et enfants.
4. Qualité de vie et sécurité — Dubai se classe régulièrement dans le top 10 mondial pour la sécurité. Infrastructures de classe mondiale, 300+ jours de soleil, connexions aériennes vers 260 destinations. Pour estimer votre budget de vie sur place, consultez notre guide vivre à Dubai : quel budget ?
5. Plus-value à la revente — Les quartiers mid-market ont enregistré entre 9 et 14 % de hausse des prix en 2025. JVC a affiché +14 %, Business Bay +11 %, Downtown +15 %. La demande reste soutenue par l’arrivée de 193 100 nouveaux investisseurs en 2025.
Prix des appartements à Dubai par quartier (2025-2026)
Les prix varient fortement selon le quartier, le type de bien et s’il s’agit d’off-plan ou de revente. Voici les fourchettes constatées début 2026 :
| Quartier | Prix / m² (AED) | Studio | 1 chambre | 2 chambres |
|---|---|---|---|---|
| JVC | 10 000 – 14 000 | 450 000 – 600 000 | 750 000 – 950 000 | 1 100 000 – 1 400 000 |
| Business Bay | 12 000 – 17 000 | 600 000 – 800 000 | 900 000 – 1 300 000 | 1 400 000 – 2 000 000 |
| Dubai Marina | 15 000 – 20 000 | 700 000 – 950 000 | 1 000 000 – 1 400 000 | 1 600 000 – 2 200 000 |
| Downtown Dubai | 20 000 – 26 000 | 900 000 – 1 200 000 | 1 300 000 – 1 800 000 | 2 000 000 – 3 000 000 |
| Dubai Hills Estate | 14 000 – 18 000 | 550 000 – 750 000 | 850 000 – 1 200 000 | 1 300 000 – 1 800 000 |
| Palm Jumeirah | 25 000 – 48 000 | — | 1 800 000 – 2 500 000 | 3 000 000 – 5 000 000 |
| Dubai Silicon Oasis | 9 000 – 12 000 | 350 000 – 500 000 | 600 000 – 800 000 | 900 000 – 1 200 000 |
Sources : DLD, Bayut, transactions constatées T4 2025. 1 AED ≈ 0,25 €. Pour consulter nos biens disponibles, rendez-vous sur notre page appartements à vendre à Dubai.
7. Dubai Creek Harbour — L’horizon maritime
En pleine émergence, Dubai Creek Harbour redéfinit le front de mer de Dubaï. Ce développement majeur par Emaar s’étend sur 6 km de rivage avec la célèbre Dubai Creek Tower en projet. Profil idéal : investisseur visionnaire cherchant un potentiel de plus-value à fort horizon, accès direct au centre-ville et aux aéroports. Budget 1-2M AED. Croissance attendue +15 % d’ici 2027.
8. Meydan Horizon — L’élégance sportive
Adossé à l’hippodrome de Meydan et au futur métro, Meydan Horizon combine green living et connectivité. Les résidences offrent des vues sur les pistes et un accès piéton à l’école internationale Kent. Profil idéal : famille expatriée, budget 800K-1.5M AED, recherche d’infrastructures scolaires immédiates. Zone en maturité rapide.
9. Arjan — Le rendement optimisé
Situé en bordure de la Sheikh Mohammed Bin Zayed Road, Arjan est le quartier émergent qui délivre les meilleurs rendements locatifs de Dubaï : 7-9 % brut annuel. Le célèbre parc Miracle Garden attire des millions de visiteurs. Profil idéal : investisseur pur rendement, budget 400K-800K AED, stratégie buy-to-let. Plus-values significatives attendues avec l’arrivée de la Ligne Bleue du métro.
Les étapes de l’achat d’un appartement à Dubai
Le processus est plus rapide qu’en France — comptez 2 à 4 semaines pour un bien ready, davantage pour un off-plan avec payment plan.
- Définir votre projet et budget — Investissement locatif ou résidence ? Budget tout compris (prix + ~8 % de frais). Si vous financez par crédit, obtenez une pré-approbation bancaire.
- Sélectionner le bien — Avec un agent certifié RERA (comme Dubai Immobilier, licence RERA #1774), vous visitez les biens et comparez les options. Pour découvrir nos appartements en location et estimer les loyers du marché, c’est un bon point de départ.
- Signer le MOU (Memorandum of Understanding) — Accord entre acheteur et vendeur sur le prix et les conditions. Vous versez un dépôt de 10 % du prix, généralement sur un compte séquestre (trust account).
- Obtenir le NOC du promoteur — Le vendeur demande un certificat de non-objection au développeur, confirmant qu’aucune charge n’est en cours (service charges, etc.).
- Transfert au Dubai Land Department — Rendez-vous au bureau du DLD ou chez un Registration Trustee. Paiement du solde, des frais DLD (4 %), et émission du titre de propriété (title deed) à votre nom.
- Remise des clés — Vous êtes propriétaire. Le titre de propriété est enregistré au DLD. Vous pouvez mettre en location, y habiter, ou revendre librement.
Tout le processus est ouvert aux étrangers, sans condition de résidence ni de nationalité. Un passeport valide suffit.
Les frais d’achat à prévoir
Au-delà du prix d’acquisition, prévoyez environ 7 à 8 % de frais additionnels :
| Poste | Montant | Payé par |
|---|---|---|
| DLD Transfer Fee | 4 % du prix (souvent 2 % acheteur + 2 % vendeur) | Acheteur (usage courant : 4 % à la charge de l’acheteur) |
| Commission agent | 2 % + 5 % TVA | Acheteur |
| Trustee Office Fee | 4 000 AED + 5 % TVA (= 4 200 AED) | Acheteur |
| Title Deed (émission) | 580 AED | Acheteur |
| NOC du promoteur | 500 – 2 000 AED | Vendeur (parfois acheteur) |
| Knowledge & Innovation Fee | 10 AED | Acheteur |
| Enregistrement hypothèque (si crédit) | 0,25 % du prêt + 290 AED | Acheteur |
| Oqood (off-plan uniquement) | 4 020 AED | Acheteur |
Exemple concret : pour un appartement à 2 000 000 AED (500 000 €), les frais totaux côté acheteur s’élèvent à environ 170 000 AED (42 500 €), soit 8,5 % du prix.
Financement et paiement
Crédit immobilier pour non-résidents
Les banques à Dubai financent les acheteurs étrangers non-résidents, avec des conditions spécifiques :
- Apport minimum : 35 à 40 % du prix (LTV de 60-65 %)
- Durée : jusqu’à 25 ans
- Revenus minimum : environ 15 000 AED/mois (≈ 3 750 €)
- Banques actives : HSBC, Emirates NBD, Dubai Islamic Bank, ADIB
- Documents : passeport, relevés bancaires 6 mois, justificatifs de revenus
Les taux sont légèrement plus élevés que pour les résidents. Comptez entre 4,5 et 6 % selon la banque et le profil.
Payment plans off-plan
La plupart des promoteurs proposent des plans de paiement échelonnés sur la durée de construction (2-4 ans), souvent sans intérêt : 10-20 % à la réservation, puis des versements trimestriels, et le solde à la livraison. Certains projets offrent même des plans post-livraison sur 3 à 5 ans.
Paiement en crypto-monnaie
Plusieurs promoteurs majeurs (Emaar, DAMAC, Binghatti) acceptent les paiements en Bitcoin et Ethereum pour les achats off-plan. Le règlement passe par des plateformes agréées. La tokenisation immobilière est aussi une tendance émergente à Dubai.
Rendement locatif par quartier
Le rendement locatif brut moyen à Dubai oscille entre 5 et 9 % selon le quartier et le type de bien. Voici les données 2025 :
| Quartier | Rendement brut moyen | Loyer annuel studio (AED) | Loyer annuel 1BR (AED) |
|---|---|---|---|
| JVC | 7,0 – 7,9 % | 38 000 – 45 000 | 55 000 – 65 000 |
| Business Bay | 5,5 – 6,7 % | 42 000 – 50 000 | 65 000 – 80 000 |
| Dubai Silicon Oasis | 8,0 – 8,5 % | 30 000 – 38 000 | 45 000 – 55 000 |
| Dubai Marina | 5,0 – 6,5 % | 50 000 – 60 000 | 75 000 – 95 000 |
| Downtown Dubai | 5,0 – 5,8 % | 55 000 – 70 000 | 85 000 – 110 000 |
| Palm Jumeirah | 4,5 – 5,5 % | — | 110 000 – 140 000 |
| Dubai Hills Estate | 5,5 – 6,5 % | 40 000 – 48 000 | 60 000 – 75 000 |
À noter : les studios et 1 chambre offrent systématiquement les meilleurs rendements. Pour les grandes surfaces, le rendement diminue mais la plus-value potentielle augmente.
Les meilleurs quartiers pour acheter un appartement à Dubai
1. Business Bay — Le cœur des affaires
Situé le long du Dubai Canal, Business Bay concentre les tours résidentielles modernes et les bureaux. C’est le quartier n°1 en volume de transactions à Dubai. Profil idéal : investisseur cherchant un bon équilibre rendement/plus-value, budget 1-2M AED pour un 1-2 chambres. Croissance de +11 % en 2025.
2. JVC (Jumeirah Village Circle) — Le roi du rendement
Quartier familial abordable, JVC affiche les meilleures progressions de prix (+14 % en 2025) et des rendements parmi les plus hauts de Dubai (7-8 %). Profil idéal : premier investissement, budget modéré (500K-1M AED), stratégie buy-to-let.
3. Downtown Dubai — Le prestige
Face au Burj Khalifa et au Dubai Mall, Downtown est l’adresse la plus iconique de la ville. Les prix au m² sont élevés mais la demande locative est constante auprès des expatriés haut de gamme. Profil idéal : investisseur patrimonial, résidence secondaire, budget 2M+ AED.
4. Dubai Marina — Le lifestyle waterfront
Marina offre un cadre de vie balnéaire en plein centre-ville : plage, restaurants, promenade. Quartier mature avec une forte demande locative des jeunes actifs. Profil idéal : location courte durée (Airbnb autorisé dans certaines tours), budget 1-2M AED.
5. Dubai Hills Estate — La famille
Développement Emaar avec golf, parcs, écoles et Mall of the Hills en construction. Quartier en pleine maturation avec un potentiel de plus-value significatif. Profil idéal : résidence principale ou familiale, budget 1-2M AED.
6. Palm Jumeirah — L’ultra-premium
L’île artificielle la plus célèbre au monde. Les prix dépassent les 25 000 AED/m² mais la rareté du foncier garantit la valeur à long terme. Profil idéal : résidence de prestige, investisseur fortuné, budget 3M+ AED.
Acheter neuf (off-plan) vs revente (ready)
| Critère | Off-plan (neuf sur plan) | Ready (revente) |
|---|---|---|
| Prix | 10-20 % moins cher que le marché ready | Prix marché, négociable |
| Paiement | Échelonné sur 2-4 ans, souvent sans intérêt | Comptant ou crédit bancaire |
| Plus-value | Potentiel élevé entre achat et livraison | Immédiate si marché haussier |
| Revenus locatifs | Aucun avant livraison (2-4 ans) | Immédiats dès l’achat |
| Risque | Retard de livraison, qualité à vérifier | Bien visible et vérifiable avant achat |
| Golden Visa | Éligible si valeur ≥ 2M AED | Éligible si valeur ≥ 2M AED |
| Choix | Large choix d’étages, orientations, finitions | Stock limité au disponible |
Notre conseil : l’off-plan convient aux investisseurs patients qui veulent maximiser la plus-value avec un apport réduit. Le ready convient à ceux qui veulent des revenus locatifs immédiats ou habiter rapidement. Découvrez notre accompagnement complet sur notre page achat immobilier à Dubai.
FAQ — Achat appartement à Dubai
Un étranger peut-il acheter un appartement à Dubai ?
Oui, sans aucune restriction dans les zones freehold (Business Bay, JVC, Downtown, Marina, Palm, etc.). Aucun visa ni résidence préalable n’est requis. Un passeport valide suffit.
Quel budget minimum pour acheter un appartement à Dubai ?
À partir de 350 000 AED (environ 87 500 €) pour un studio à Dubai Silicon Oasis ou JVC. Pour un 1 chambre bien situé, comptez 700 000 à 1 000 000 AED (175 000 – 250 000 €).
Quels sont les frais d’achat totaux ?
Prévoyez environ 7 à 8 % du prix d’achat : 4 % de DLD, 2 % de commission agent, plus les frais administratifs (trustee, title deed, NOC).
Peut-on obtenir un crédit immobilier en tant que non-résident ?
Oui. Les banques de Dubai financent jusqu’à 60-65 % de la valeur du bien pour les non-résidents. Apport minimum de 35-40 %, durée jusqu’à 25 ans.
L’achat d’un appartement donne-t-il droit au Golden Visa ?
Oui, à condition que la valeur du bien atteigne 2 000 000 AED minimum. Le visa est valable 10 ans et renouvelable. Le bien peut être financé par crédit.
Quel est le rendement locatif moyen à Dubai ?
Entre 5 et 9 % brut selon le quartier. JVC et Dubai Silicon Oasis dépassent les 7 %, tandis que Downtown et Palm se situent entre 4,5 et 6 %.
Faut-il payer des impôts sur les loyers à Dubai ?
Non. Il n’existe aucun impôt sur le revenu locatif à Dubai, aucune taxe foncière annuelle, et aucun impôt sur la plus-value. Seuls les frais de service annuels (service charges) s’appliquent.
Combien de temps prend une transaction immobilière à Dubai ?
2 à 4 semaines pour un bien ready (de la signature du MOU au transfert DLD). Pour un off-plan, la réservation se fait en quelques jours, la livraison intervient sous 2 à 4 ans.
Prêt à acheter votre appartement à Dubai ?
Nos experts vous accompagnent de la recherche du bien jusqu’à la remise des clés. Agence RERA #1774, plus de 10 000 clients accompagnés, 500 biens sous gestion.
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