Le marché immobilier de Dubai a ouvert 2026 sur une note historique. Janvier a enregistré des volumes et des valeurs record, confirmant l’attractivité durable de la ville auprès des investisseurs internationaux. Voici notre analyse complète des chiffres, des tendances et de ce qu’ils signifient pour les investisseurs francophones.
Les chiffres clés de janvier 2026
Le Dubai Land Department (DLD) a publié des données sans précédent pour le mois de janvier 2026 :
| Indicateur | Janvier 2026 | Janvier 2025 | Variation |
|---|---|---|---|
| Transactions totales | 21 884 | ~14 000 | +56% |
| Valeur totale | 72,4 Mds AED | ~44 Mds AED | +63% |
| Record journalier (26 janv.) | 15,6 Mds AED | — | 1 501 transactions |
| Nouveaux investisseurs (2025) | ~130 000 nouvelles immatriculations | ||
Pour rappel, l’année 2025 s’est clôturée sur un total de 270 000 transactions pour une valeur de 917 milliards AED (environ 250 milliards USD), un record historique absolu. Janvier 2026 confirme que cette dynamique ne faiblit pas.
Off-plan : le moteur du marché
Le segment off-plan (achat sur plan) continue de dominer le marché, représentant entre 62 et 73 % des ventes résidentielles en janvier 2026. Cette tendance s’est accentuée par rapport à 2025, avec une progression de 128 % en valeur par rapport à janvier de l’année précédente.
| Segment | Part du marché | Tendance YoY |
|---|---|---|
| Off-plan (sur plan) | 62 à 73% | +128% en valeur |
| Secondaire (revente) | 27 à 38% | -27% volume, -9% prix |
Les appartements représentent 84 % des transactions off-plan, pour un volume de 19,52 milliards AED sur les 25,98 milliards du segment. Les villas et maisons de ville complètent le reste, avec une demande soutenue sur les projets haut de gamme.
Pourquoi l’off-plan domine : les plans de paiement proposés par les promoteurs (étalés sur 3 à 8 ans, souvent avec 50 à 80 % après la livraison) rendent l’investissement accessible et attractif. Les investisseurs bénéficient également de la plus-value potentielle entre l’achat et la livraison.
Notre sélection de résidences off-plan à suivre
Voici les programmes que nous avons récemment analysés et intégrés à notre sélection :
- Pantheon Al Wasl Gate — Studios dès 499 900 AED, quartier émergent de Wasl Gate, rendement potentiel jusqu’à 12 %, livraison Q2 2028
- Elevia Residences — International City Phase 2, studios dès 550 000 AED, rendement 7-8 %, livraison Q1 2027
- AYA Beachfront Residences — Front de mer par Deyaar, 442 résidences, plage privée, livraison 2027
- Bella By Beyond — Palm Jumeirah, positionnement ultra-premium
- Artistry One Residences — Dubai Design District (D3), profil créatif et haut de gamme
- Chelsea Gardens — JVC, quartier à forte demande locative
- Lume Residences — JVC, excellent rapport qualité-prix
Voir toutes nos résidences à la une →
Rendements locatifs : Dubai parmi les plus attractifs au monde
Le rendement locatif moyen à Dubai s’établit à 7,47 % en janvier 2026, un niveau nettement supérieur aux grandes métropoles européennes (Paris : 2,5-3 %, Londres : 3-4 %).
| Zone | Rendement locatif net | Profil |
|---|---|---|
| Dubai Land / Dubailand | ~9% | Investisseur, budget modéré |
| Arjan | 8-9% | Investisseur rendement |
| JVC (Jumeirah Village Circle) | 7-9% | Polyvalent (investissement + famille) |
| International City | 7-8% | Petit budget, forte demande |
| Dubai Marina | 6-7% | Lifestyle + rendement |
| Downtown Dubai | 5,5-6,5% | Patrimonial, prestige |
| Palm Jumeirah | 5-6% | Ultra-premium, plus-value |
Pour approfondir le sujet des rendements par quartier, consultez notre guide complet des rendements locatifs à Dubai en 2026.
Les zones qui montent en janvier 2026
Al Yelayiss 1 — Le géant discret
Cette zone a enregistré des transactions majeures, dont deux ventes de terrains totalisant 2,3 milliards AED. Les projets de villas y attirent une clientèle à la recherche de grandes surfaces à des prix encore compétitifs.
International City Phase 2 — Le rendement accessible
Avec 65 transactions pour 1,1 milliard AED en janvier, International City Phase 2 s’impose comme une zone d’investissement prisée. Les prix d’entrée restent parmi les plus bas de Dubai, avec des rendements parmi les plus élevés. Notre résidence Elevia Residences y est positionnée.
Dubai Creek Harbour — L’étoile montante d’Emaar
Les projets d’Emaar dans cette zone attirent une forte demande, portée par la proximité du centre-ville et les vues sur la Dubai Creek Tower. Pour en savoir plus sur Emaar, consultez notre analyse complète des promoteurs majeurs.
Wasl Gate — Le nouveau quartier à surveiller
Anciennement méconnu, Wasl Gate émerge comme une alternative intéressante pour les investisseurs à budget modéré cherchant des rendements élevés. La résidence Pantheon Al Wasl Gate y propose des studios meublés dès 499 900 AED avec un potentiel de rendement allant jusqu’à 12 %.
JVC — La valeur sûre
Jumeirah Village Circle reste le quartier préféré des investisseurs francophones, avec un équilibre optimal entre rendement locatif (7-9 %) et demande locative. Plusieurs de nos résidences à la une y sont situées : Chelsea Gardens et Lume Residences. Consultez notre classement des 15 meilleurs quartiers pour investir.
Les promoteurs en forme
Les deux géants du marché, Emaar et DAMAC, ont chacun enregistré environ 4,2 milliards AED de ventes off-plan en ce début 2026. DAMAC organise un événement majeur le 23 février au DWTC, où de nouvelles annonces sont attendues.
Pour notre analyse détaillée des promoteurs, consultez notre guide des promoteurs enrichis chaque semaine.
Tokenisation immobilière : la grande nouveauté de février
Le DLD et la VARA (Virtual Assets Regulatory Authority) lancent le 20 février la Phase 2 du programme de tokenisation immobilière. Cette étape ouvre un marché secondaire pour les tokens immobiliers, avec 7,8 millions de tokens disponibles via la plateforme PRYPCO Mint.
Concrètement, il sera possible d’acheter et de revendre des fractions de propriétés immobilières à Dubai, 24 heures sur 24, 7 jours sur 7. La Phase 1 avait déjà attiré 18,5 millions AED d’investissements provenant de plus de 50 nationalités.
Nous avons consacré un article complet à ce sujet : Tokenisation immobilière à Dubai : guide complet pour investir dès 2026.
🔍 Notre observation du marché
Janvier 2026 confirme que Dubai reste sur une trajectoire de croissance soutenue. Cependant, en tant que professionnels présents sur le marché depuis 2008, nous observons plusieurs signaux à prendre en compte :
Ce qui nous rend confiants :
- La diversification des investisseurs (130 000 nouveaux en 2025) témoigne d’une demande structurelle, pas spéculative
- Les rendements locatifs à 7-9 % restent parmi les plus attractifs au monde, soutenus par une demande locative réelle (population en forte croissance)
- La tokenisation et les initiatives DLD montrent un marché qui se modernise et se professionnalise
- Le programme primo-accédants (2 000 nouveaux propriétaires résidents en 6 mois) ancre une demande domestique durable
Ce sur quoi nous restons vigilants :
- Moody’s signale un possible refroidissement post-2025 après cinq années de hausse continue
- 60 000 livraisons par an sont prévues entre 2026 et 2028, ce qui pourrait exercer une pression sur les prix du segment mid-market
- Le marché secondaire est en recul (-27 % en volume), signe que les acheteurs privilégient le neuf au détriment de la revente
- Le flipping sur off-plan (revente avant livraison) se développe — un signal classique de surchauffe à surveiller
Notre conseil : le marché offre toujours d’excellentes opportunités, mais la sélection est plus importante que jamais. Privilégiez les quartiers à forte demande locative, les promoteurs établis et les projets dont le plan de paiement sécurise votre investissement. C’est exactement le travail que nous faisons pour nos clients depuis plus de 17 ans.
Rappel : pourquoi investir à Dubai reste pertinent en 2026
- Fiscalité : 0 % d’impôt sur les revenus locatifs et les plus-values pour les particuliers
- Golden Visa : investissement immobilier de 2 millions AED minimum → résidence de 10 ans (notre guide Golden Visa)
- Rendements : 7 à 12 % nets selon les quartiers, contre 2 à 4 % en Europe
- Stabilité : dirham indexé sur le dollar, cadre juridique transparent via le DLD et RERA
- Croissance : population de Dubai en hausse de 5 % par an, soutenant la demande locative
Pour un guide complet, consultez notre article Investissement immobilier à Dubai 2026 : guide, fiscalité et rendements.
FAQ — Marché immobilier Dubai janvier 2026
Le marché immobilier de Dubai est-il en bulle ?
Les fondamentaux du marché (croissance démographique, diversification économique, afflux d’investisseurs internationaux) soutiennent les prix actuels. Toutefois, certains segments off-plan mid-market pourraient connaître une correction modérée avec les 60 000 livraisons annuelles prévues. L’analyse au cas par cas reste indispensable.
Faut-il investir maintenant ou attendre ?
Le timing parfait n’existe pas. Les rendements actuels (7-9 %) et les plans de paiement avantageux restent attractifs. L’important est de bien choisir le quartier, le promoteur et le type de bien. Nos conseillers vous accompagnent dans cette analyse.
Quelles zones offrent les meilleurs rendements en 2026 ?
Dubai Land (~9 %), Arjan (8-9 %) et JVC (7-9 %) offrent les rendements les plus élevés. International City Phase 2 est également intéressante pour les petits budgets avec des rendements de 7-8 %.
Comment l’arrivée de 60 000 logements par an va-t-elle affecter les prix ?
L’impact dépendra du segment. Le haut de gamme et les emplacements prime resteront résilients. Le mid-market pourrait voir des ajustements de prix, ce qui représente aussi une opportunité pour les acheteurs patients. La demande locative reste soutenue par la croissance démographique.
Sources : Dubai Land Department (DLD), Khaleej Times, Economy Middle East, The National, FAM Properties, Bayut Market Reports. Données vérifiées au 17 février 2026.
